Дата публикации:

Как правильно приобретать и владеть зарубежной недвижимостью

00d9bc8f



Купить или узнать подробнее


23 июня При приобретении жилья выплачивается налог на передачу прав собственности (налог на покупку), гербовый сбор или НДС, а также налог на регистрацию.

Для собственников существует ежегодный налог на недвижимость. При продаже приходится сталкиваться с налогом на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

В некоторых странах (остров и ) налог на прирост капитала отсутствует.В большинстве стран существуют также налоги на наследство и дарение, ставки которых зависят от степени родства. Такой налог отсутствует в , на , в , Монако, ОАЭ и.

Кроме того, и физические, и юридические лица платят налоги с доходов Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в некоторых случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Есть несколько вариантов владения зарубежной недвижимостью — через личное владение, через компанию или траст.Оформление собственности на себя является самым распространенным, понятным и прозрачным, при этом стоит учитывать и иметь в виду несколько факторов при приобретении/продаже:

  1. с 01.01.2021 при открытии счета в банке или финансовой организации за рубежом в течение 30 дней необходимо уведомить налоговые органы, это обязательно и при использовании инструментов платежных систем.
  2. при личном владении можно получить ВНЖ/гражданство за рубежом
  3. Если собственник недвижимости — гражданин РФ являются налоговым резидентом за отчётный календарный год (, то есть, по общему правилу, находился на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года), то возникает налоговая обязанность оплатить НДФЛ в РФ, полученный от аренды/продажи недвижимости за рубежом. Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% для налогового резидента РФ и по ставке 30% для налогового нерезидента. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
  4. Налогообложение дохода, полученного при продаже недвижимости из-за курсовой разницы.
  5. Валютные ограничения при зачислении денежных средств на зарубежный счет

Отметим, что применяется методика зачёта, прописанная в Статье 311 НК РФ. Она даёт возможность всем российским гражданам на зачёт налогов, выплаченных в другом государстве.

Таким образом, подавая декларацию, налогоплательщик может просить об учёте своих налогов, выплаченных в другой стране, если предоставит документацию об их уплате. Налоговая база для каждого конкретного лица будет определяться с учётом его выплат за границей.

Случаи, при которых осуществляется зачёт:

  1. Между странами действует соглашение.
  2. Представлены декларации как по российскому, так и по зарубежному налогу.
  3. Размер налога не превышает предельно допустимый размер.
  4. Налогоплательщиком собрана вся необходимая документация.
  5. Налог является идентичным для обеих стран.

В тех случаях, когда налог, выплаченный в иностранном государстве ниже, чем предусмотрено российским законодательством, необходимо осуществить доплату недостающей суммы.Прежде чем покупать недвижимость в другой стране, а затем сдавать её в аренду, необходимо изучить несколько параметров:Подписан ли у России с этой страной договор, позволяющий исключить двойную выплату налогов, и каковы его условия.Познакомиться с местным налоговым законодательством – узнать величину налога на доход для иностранцев.Плюсы оформления на физическое лицо: — отсутствуют издержки на содержание компании;— меньше налог на прирост капитала при отчуждении (в некоторых странах есть освобождение от налога спустя несколько лет владения). Минусы оформления на физическое лицо: — максимальная ставка налога на прибыль во многих юрисдикциях выше, чем для юридических лиц;— нет гибкости при выходе из проекта;— нельзя скрыть бенефициара.

При сумме сделки более 1 миллиона евро, лучше оформлять недвижимость на юридическое лицо.К тому же в некоторых юрисдикциях (Австрия, ОАЭ) физическим лицам не разрешено оформлять недвижимость на себя.

В этом случае стоит учитывать следующие аспекты: — В случае большой прибыли ставки налога на прибыль ниже, чем для физических лиц;— Возможно освобождение от налогообложения дивидендов и налога на прирост капитала при применении правил стратегического участия;— При определённых условиях отсутствует налог на наследование (Германия, Франция);—Бóльшая защита от раскрытия информации.

— Существуют расходы на содержание компании.

Но это всё равно экономичнее, чем платить высокий личный налог. В большинстве случаев это справедливо лишь в ситуации, когда компания и её владелец не являются налоговыми резидентами одной и той же страны, поскольку иначе налоги на получаемые дивиденды могут свести на нет налоговую выгоду от использования юридического лица.— Есть налог на имущество юридических лиц (Великобритания, Франция); — Применяются правила КИК по подаче отчётности, что иногда может быть выгоднее для бенефициара; — Обеспечение конфиденциальности владения; — Возможность более гибкого регулирования вопросов перехода прав на имущество (при использовании механизмов корпоративного права); — Возможность избежать дополнительной налоговой нагрузки при продаже.Оформление зарубежной недвижимости на траст или фонд — более затратный способ с точки зрения администрирования и организации, зато имеет более гибкий подход к наследственному планированию и отличается профессиональным управлением активами.В данном случае есть возможность избежать КИК, в сравнении с ним здесь обеспечена большая конфиденциальность, активы защищены от исков кредиторов к учредителю, но существуют риски утраты фактического контроля над активами.При открытии счета за рубежом и процессе оплаты зарубежной недвижимости, как правило, требуются:

  1. Подробное описание структуры активов бенефициара, включая стоимость компаний, недвижимости, предметов роскоши, размер портфеля.
  2. Документальное подтверждение источника происхождения денежных средств, в том числе подтверждение исполнения налоговых обязательств.
  3. Информация по контрагентам, вплоть до их бенефициаров.
  4. Финансовая и управленческая отчетность компании.
  5. Детальное описание истории формирования активов и развития бизнеса, биография бенефициара.

Важно соблюдать нормы валютного регулирования гражданина РФ по своим зарубежным счетам. С 01.01.2021 при открытии счета в банке или финансовой организации за рубежом в течение 30 дней необходимо уведомить налоговые органы, это обязательно и при использовании инструментов платежных систем.

Есть также обязанность предоставлять отчеты о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка за пределами территории РФ по общему правилу до 1 июня года, следующего за отчетным (с даты открытия счета по дату закрытия счета). Отчеты о движении денежных средств не подаются при одновременном соблюдении следующих условий: а) Счет должен быть открыт в банке в государствах – членах ОЭСР или ФАТФ, участвующих в обмене финансовой информацией или имеющих с Российской Федерацией иной международный договор, предусматривающий автоматический обмен финансовой информацией.

Актуальные перечнистран, территорий и организаций, являющихся членамии см.



Купить или узнать подробнее